如何看一份租赁合同?

1. 首先要看清房东的资料：

房东可以是自然人，也可以是法人（公司）。首先要确认房东或出租人有出租的权利。

租赁合同上要说明，“房东-Propietario”或“出租人- arrendador”有权出租相关住宅或商铺。如果房东是法人，前来签字的人是否是公司的代表，来人应当出示其公司成立文书，该文件上有法人代表（administrador 或representante de la empresa)。

有人会说，房东自然有权出租他的财产，但有的人并不是房东，在合同上写是出租人，那么出租人是否都有权出租相关的房产呢？不见得。请看一下的例子：

例一：以前我们有位侨胞喜欢一个小小的local，用来开个小店。当时的租赁人，也是再出租人，非常热心地告诉我们的侨胞，她可以帮助找到装修便宜的地方等等，并说房东在外度假，同意她在8月底以前签订租赁合同。我要求她出示原来他们的合同，得知在他们的租赁条件中并没有房东的转租的许诺，希望她等到九月份，房东度假回来后，在取得房东的许可后再签合同。我的介入让这位“热心的”女士很恼火，决定再不与我们的侨胞联系了。

事情十分明白，是那位女士撑不住自己的生意了，想转手，但又得不到房东的许可。想来个快速解决，骗得那笔转让费以后消失。如果我们签了租赁合同，而房东回来后如果不同意再出租，完全可以收回这个local 。由于我们的介入，前承租人不能达到未经主人同意的转让，便生气地消失了。

当然，受骗了，出租人没有出租权，即便拿到了钱，我们也不是没有办法要还的。但是事情就变得复杂化了。

再看下面的一个例子：

马德里市Fuencarral 街附近有一个市口很好的商铺，“出租人”已经把它装修的很漂亮了，准备用来卖服装的。据说因为资金不足，决定转租，并称有房东（一个公司）的许可，房东也确实口头给了许可。我们的一位侨胞租了过来，签了合同，并多交了好几千欧元的装修费作为转让费。这位侨胞准备打扫后进货。过来一位附近的邻居，告诉他“这个local要不得，有问题。否则前面的西班牙人不会放弃的。”老板听后有点害怕，找到我们事务所。我们把合同仔细审阅后，与“出租人”见了面。要过了他原来的合同，为了看他是否有权再出租，并告诉他，如果没有房东的书面许可，再出租出了问题可要他负全部责任。这位出租人才道出了事情的真相：原来房东没有书面给他出租权，因为公司欠税务局很多钱，已经把这个local给“冻结”了，只有在还了钱后才可以处理属于公司的房产。他也是得知了这点后， 去找的房东，房东表示可以退租，但他已经花掉的装修费公司无法给他。最后，他们商量出来这么一招，从下一位感兴趣的人那里收回装修已经花掉的钱。在约了房东（公司法人代表），证实了事实真相后，我们要求取消已经签订的合同，并把原来收到的转让费如数还给新的承租人。否则将他们送上法庭，告他们咋骗罪。当然，他们无话可说。要取消合同，先要拿到原来付出的钱。这时出租人表示，他已经把收来的钱支付了装修费用，一时弄不到这么多钱… …。最后，为了省去通过法律手段要还钱所需要的时间，我们放弃了走法律程序，并有可能索取赔偿的途径，与出租人协议了付款方式，并白纸黑字写了下来。一个月后，问题才最后得到了解决。钱拿回来了，但我们的侨胞花了不少精力，要不是那位热心邻居的提醒，事情会变得很麻烦。请设想，如果把local租了下来，进了货，开始了营业，接到税务局来信，要收回local拍卖,… …

所以， 在房东方面，要他/他们声明，要出租的房产没有任何问题，可以出租。或出示房产登记处出具的证明。这样，如果事后出了问题，可以通过法律程序上告，并要求赔偿损失。

2. 合同有效期

在准备找店、开店时，一般都希望生意不错，多开几年。会要求房东签订五年、十年的有效期，甚至要越长越好。这没错，要是条件好，确实年头多些好，稳定。但是，同时要看好，房东是否有什么附加条件。承租人想要多几年，出租人也希望有个稳定的房客。所以，房东往往会有这么一个条件：房子出租十年，如果房客在到期前要求中断合同退租，就要… …作为赔偿。这些条件可能就像本文开头的例子中讲的，房客要给房东所剩下的年份每年一个月的租金，或者就是一个具体的赔偿金额。这个条件不能随便接受。因为谁也不知道以后会发生什么事情，也许因为经营中出了问题，赚不到钱，不想开下去了；也可能很赚钱，嫌这个local小了，想换个更好更大的。那么，这一合同未到期不能退租或要交赔偿金的条件就限制了承租人的新决定了。

还有，当然比较少。在合同有效期一条中，写道：合同签约双方，– 注意是双方，如果要提前中断合同，须提前几个月通知对方。一般人不会注意到“双方”这个词。这一规定说明，房东也可以在他需要的时候，只用通知承租人就收回他的商铺，会直接影响到承租人的生意了。所以，要看清合同中，只有房客可以提前中断合同，而房东要保证合同中的有效期。

3. 要看清，除了房租外，承租人还应交哪些费用？

一套住家或商铺，每年都要交房产税（IBI)。早房产出租期间，这笔钱应该由谁来交，法律上没有具体规定。很多房东要房客交。这是可以争取的一个条件。房子属于房东，交房产税的义务应该是房东的。所以，在签字前，可以与房东商量，争取由他/她来交。当然，房东也可以坚持要房客付。即使同意由自己交，也要了解具体数字，看到房东前一年的交税单据，交款后，要求房东出具收据。因为这也是你的支出。如果是商铺，可以在公司（或个人）支出中做账。

还有，大家都知道，一套住宅或一个LOCAL 往往属于一个社区，或楼房，有房东委员会。（comunidad de propietarios)。为了维持这社区的安全和卫生等会有一些开支费用：门房的工资、保险金、公用的电费和水费等。还有维修费。西班牙语统称gastos de comunidad。这笔钱往往是由房客，即承租人交。但是，很重要的一点是，承租人应该只交每月的正常费用，而不包括所属楼房的大修分派费用。我们见过这样的合同，房东提出要房客与房租一起缴纳gastos de comunidad,并包括房屋修理时的分派费用。如果在签合同前没有看清这一条，也许会给你添不少支出：要是一座比较老得房子，若干年后，房东们决定，或市政府要求，全栋楼要大修，或者全楼的电梯要大修，每个房东会按自己的房产在全楼中所占比例支付费用。那么你既然签下了合同，只有履行，要交那笔冤枉钱了。

4. 有的房东还会增加一些额外的条件。都需要逐句逐字地仔细审阅。在这儿不一一细谈了。

最后要提醒大家的是，退租交还钥匙时一定要有书面收据。

退租还钥匙的书面协议起到了终结租赁关系的证明。一方面，在还钥匙的同时，房东应当把

签约时承租人交的押金退还。但是，我们不少见，由于没有当时一手交钱，一手交钥匙，而后来出现的麻烦。有的同胞合同到期，就把钥匙交还给房东，房东借口已经把押金依法存入了大区政府，所以要若干天后才还。但是，事后也许他会找出不同的借口，比如哪里的墙坏了，什么家具或机器坏了等等，要扣住押金。这时再想要还，还要通过民事法庭，会拖很久，还要请律师等等。所以，一般需要提前书面正式通知房东，因为房东可以凭房客的书面通知去大区政府提取存入的押金的。交钥匙收据的内容要全，包括经房东检查，房屋无损，决定退还押金。这样房东就不会有新花样了。即使当时不能退押金，也要写明，房东已经检查了所出租的房子，无损坏，不须赔偿。将在某年某月前将押金退还。

签订租房合同是一项法律手续，合同也有各种各样，要注意的事情很多，本文不能全部谈到。希望读者不要轻视了其中的一些细节。有的侨胞，只认为某某人，或自己的孩子语言不错，合同内容都看得懂，就签了。懂得西班牙语写的文章，并不等于懂得法律内容。否则，西班牙人就不需要代书这一行业的人了，律师中也就没有了这个专业了。要签合同最好还是请专业人员仔细阅读。（全文完）。

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