疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析

疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析

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西班牙疫情发展越发严重,3月初发展到现在(321号)的25000多感染人数,且未来一周的发展更是持续增长达的趋势,很快突破3万人数的大关。随之而来的是一系列的经济就业社会问题,这些是政治家需要解决的问题。从3月14号国家宣布进入紧急状态到现在已过一周,但疫情还未达到顶峰值,相信未来至少15天内,西班牙还会继续保持现有的状态。

政府在第一时间疫情发展受影响的群体给予政策上的优惠对就业市场的一系列保护措施对贫困家庭予以暂停支付房贷,保障基本生活需求的继续供应,对企业和个体老板(西班牙中小企业占比超过95%)给予基本的经济补助但目前这些措施还是不够的,根据中小企业协会ATA的报告,政府的补助措施未能全面覆盖直接和间接受到疫情影响的个体老板,又根据租赁方协会的报告,这次疫情严重影响租赁合同的租金正常支付,近期势必会有数不清的租金拖欠,无法继续履行租赁合同的情况出现,这将导致数不清的违约出现,如果政府不及时出台措施,将影响社会的稳定的问题。

基于上述事实,针对疫情期间如何继续履行租赁合同的问题,西班牙法学者给出很多法律解读,各持观点目前有针对中国租客应如何履行租赁合同的解读,就这个问题,我在此,给大家讲一讲西班牙法律对这一情况的规定,希望能对大家,特别是现在处于关门歇业的个体老板,丢失工作但是继续要支付租金的房屋租客,传达一个及时,准确和有效的信息,也让受到影响的群体能够正确了解自己的权利和义务。

疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析

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首先分析上述问题,我们需要用到几个法律工具(适用法律)既然租赁合同,我们会用到租赁法,同时我们也会用到西班牙民法,西班牙宪法,西班牙民事诉讼法,西班牙的政府责任法,西班牙最高法院民事法庭的司法解释。

分析问题之前我们确定一个基本出发点,即租赁合同双方的合同完全有效,在疫情发展,受到影响之前双方存在租赁关系,租赁合同根据西班牙的租赁法签订,按照租赁法达成合同意愿,那么西班牙的租赁法规定了居住性的房屋租赁合同和非居住性的其他不动产租赁合同,简单点说就是,包括我们大家熟知的

1. 店面租赁合同

2. 房屋租赁合同

既然确定租赁合同的覆盖点,那么不属上述关系的合同,就不是租赁合同,我们也就不讨论这类合同,比如大学生的住宿合同,短期的房屋租赁合同(旅游业)。

确定了我们要分析的租赁合同范围下一步我们就要确定一下这类合同的重要元素包括它的特点它的不同之处要分析这个问题我们需要使用到西班牙的民事法,根据西班牙民法第1089条规格,义务由法律,合同,违法或者任何过失或疏忽的作为和不作为产生。

同时,在1088条规定,义务分为三类,分别是给予义务,做或者不做某事,租赁合同属于双方义务型协议,租赁合同属于给予型义务:

租赁合同=义务协议

租赁合同=给予型义务

租赁合同是一个双方义务型的协议,每一方的义务,西班牙民法在第1543条有规定:

出租方(房东)的义务是提供房子,店面给另一方使用

承租方(租客)的义务是定期支付租金

租赁合同是持续性使用和支付的合同, 其中一方给另一方提供约定时间的使用权,另一方则按照协议规定进行定期或者一次付款。

租赁合同是一个双方约定的在时间期限内持续使用的合同

另外在西班牙民法第1091条也规定,双方签订的有效协议,在互相之间具有法律效力,必须按协议内容遵守。

租赁合同在双方之间有法律效力

那么确定租赁合同几个基本的特点以后,分析疫情,有一些做法是否可行,比如停止支付租金,比如提前结束合同,比如跟房东申请推后支付租金,等问题,具体应该如何操作。

首先支付租金是租客的一个重要义务,如果不及时支付,会根据双方协定的租赁合同,授权与另一方通过司法诉讼要求支付租金欠款,严重的情况,可以允许对方向法院申请解除合同,收回不动产。

支付租金是租客的重要义务

租金的支付是定期的方式进行,以每个月支付月租金的方式最为常见,按照西班牙民法对各类义务的规定,给予的义务里包含了租金付款,而按照西班牙法律基本原理,付款属于给予义务里的可替换义务,不会因为款项丢失,或者不可抗力就能允许支付方有理由开脱应有的义务。

租金付款是付款义务亦是给予义务

给予义务的付款义务是可替换义务

不会因为款项丢失,或不可抗力而开脱付款义务

疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析

这么看来,法律对我们租客一点帮助都没有?别着急,我们继续往下看

疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析

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基于上述的基本法律原理,在疫情期间,由于不可抗力的原因,我不再继续履行租赁合同的支付义务,是站不住脚的,支付租金义务,不会因为疫情就消失。

比如付房贷的户主,需要继续支付房贷按揭,但是政府通过法令允许让受到影响的户主推迟履行他的支付义务,但是没有免除这个支付义务,而且这个支付义务是银行和户主之间的义务,政府介入的方式也是要求有困难的户主主动向银行申请,银行批准后,予以推迟履行支付义务,在这里我们也看到,政府是尽可能减少介入双方的合同关系。


所以我们可以确定:

1. 疫情期间,是不可抗力因素,我不再履行租赁合同 是错误的。

2. 支付租金的义务,继续存在。

 

那怎么办,这个协议在疫情期间,在不可抗力的因素下还继续存在,但又没有正常的收入,我客观上没有办法继续履行我的合同了?

那我们就要进入到下一个分析,针对合同签订的时候,协议双方的平衡,把当时的平衡拿到现在的情况下对比是否发生了变化,而这个变化是否是其中一方人为的结果还是由于客观的原因,这个原因如果是不可预见,不可避免,又足够大,被削弱方没有任何过失的情况下,可以采用一个西班牙法律上没有明文规定,但是最高法院民事法庭多次对类似情况作出的法律解释和法学界普遍认可的标准,既Rebus sic stantibus

这个标准的源头可以在古罗马法律寻找到踪迹,它的宗旨是由于某种原因签订合同双方的平衡发生了改变,让其中的一方处于一个劣势,另一方处于一个优势,这样就打破了法律最基本的原则就是公平。为了恢复这个原有的平衡,重新确定法律的公平公正,就要使用到REBUS SIC STANDIBUS,中文翻译可以做现在都已经这样了

疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析
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但是要正确使用上面的原则要注意几点基本条件:

1. 这个恢复双方平衡的制度,只有使用在持续使用合同上才有效力,比如租赁合同,贷款合同,等,如果是单次交易的合同,就不存在双方发生平衡改变,需要找回平衡一说,因为合同已经完成了,结束了。

2. 这个制度不适用于以解除双方合同为目的的诉求,目前最高法院的法律解释更倾向采纳申请重新调整,修改原有合同条件的诉求。

上述对REBUS SIC STANDIBUS体制的总结共2:

1. 适合在租赁合同上使用。

2. 适合申请在原有租赁合同的条款修改,调整上使用。

另外这个标准的使用应该是特别谨慎的因为与它对立的是同样属于法律基本原则。即 Pacta sunt servanda,西班牙语翻译是LO PACTADO OBLIGA, 中文翻译应该是双方协商是义务。

 

那我们就很明显看到下面的一个对立关系:

REBUS SIC STANDIBUS VAS PACTA SUNT SERVANDA

现在都已经这样了 VS 双方协商的是义务

而且我们应该如何解读上面的两个法律原则,首先PACTA SUNT SERVANDA,也就是双方协商的是义务,是通用的法律原则,是基本原则,它可以广泛使用,优先使用,因为它的存在是人与人之间法律约束的基本条件,换言之,如果这个原则丧失了它的有效性的话,社会就没有任何法律安全感,保护感,不敢与别人签订任何协议。

PACTA SUNT SERVAND = 义务法的基石

双方协商是义务=义务法的基石

但是在特定的情况下,在不可抗力的情况下,可以适当使用特殊的法律工具REBUS SIC STANDIBUS,而且他的使用是非常谨慎的,它的初衷是恢复法律原有的公平公正,所以上述两个法律原则之间不会有矛盾出现,因为双方都是发挥各种的作用,保证法律的安全性,保证法律的不偏不倚,对双方公平公正。

REBUS SIC STANDIBUS  EQUILIBRIO –  JUSTICIA

PACTA SUNT SERVAND  SEGURIDAD JURIDICA – JUSTICIA

那么既然引入了我们的救命稻草, REBUS SIC STANDIBUS, 也就是都已经这样了,我们就要分析它在什么情况下,满足什么条件可以使用,可以让西班牙的司法审判机构,支持我们的诉求。

之前我们提到,西班牙对REBUS SIC STANDIBUS 这个标准的使用非常谨慎,但是它一直存在,在古罗马时代就存在,就有它的意义,在国际层面,也经常被使用不仅仅用于司法解读更是被写进国际货品贸易的国际协议里

疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析

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目前在西班牙这个标准没有被立法机构写进西班牙法律里,仅仅存在于司法审判的法律解读和法学界的论文研究和共识上,但是完全不影响它在特殊情况下,产生效应。

没有法律明文规定,但是有足够的最高法院判决司法解读

属于法律原则,在缺乏明文法律时,允许法院适当使用

西班牙司法审判解读该标准最早出现在ST 14/12/1940, 在该最高法院审批书上第一次引入REBUS SIC STANDIBUS,作为特例措施出现。之后的司法解读从认为是危险性极高的措施,应用应该非常谨慎,条件苛刻,平衡发生重大变化,天平极度倾向一方,完全不可测的情况,等几乎不可能的实际应用到后面适当性的使用,特别是2008 年西班牙经济危机开始后,情况得到缓解,在特别的情况下,最高法院予以使用和支持该原则。

 

西班牙最初对该原则的使用条件非常苛刻:

1. 法院受理非常苛刻

2. 平衡发生重大变化

3. 天平极度倾向一方

4. 完全不可预测

 

是在2013年之后,特别是欧盟法律在合同法领域引用该法律原则后,西班牙司法界也调整了该原则的司法解读标准,在满足以下条件下,可以适用与此次疫情造成的租赁合同无法继续履行(根据西班牙最高法院判决书STS 30/06/2014:

1. 正确谨慎的使用该条法律原则,不能与对另一个法律原则PACTA SUNT SERVANDA 的破裂,或者特例,也不影响合同的稳定性。

2. 引入到疫情上,受到影响的租客,他是有意愿继续履行合同的,但是疫情的无法预见性和客观性,阻止租客继续履行合同。

3. 当时双方签订的合同的基础,受到了严重影响, 不可预见,双方都没有过错,双方约定时对合同的期待,按照法律的良好的信念原则,应该做出适当的调整。

 

基于上面的规定,我们可以总结几个条件:

1. 与签订合同时的情况发生了变化

证明现在的情况和当时签订合同的时候的情况发生了变化,不需要证明是否还有能力继续履行合同。

2. 不可预见性

不可预见性指的是,对于受到影响的一方,这个情况的改变他没有办法预见,也没有办法提前做好准备。

3. 履行合同的承担过重

根据西班牙最高法院STS 30/06/2014的判决书,如果继续履行合同,不调整经济条款,会导致合同无法可持续履行,或双方交易之间的平衡关系发生破裂或者严重失衡的时候。

4. 次要性存在

根据西班牙最高法院STS 27/04/2012判决书的规定,该法律工具应该在合同原本的平衡条款,修订条款丧失作用的时候才予以使用。

疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析

对于我们疫情期间应该如何履行租赁合同的看法

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根据法律原则REBUS SIC STANDIBUS 的解读和使用,我们是可以和房东提出合同租金的重新调整的。基于几个特点

 

– 疫情的发展,打破了原有的合同平衡

 

– 疫情的发展是不可预见的

 

 

– 继续履行合同对租客的承担过重

 

– 西班牙租赁合同一般不会有平衡条款

 

– 租客没有任何过错。

 

最后,我们要引用西班牙民法第1105条的法律,在法律规定的情况和双方特别规定外,任何人都不应该为不可预见,不可阻止的事件负责,也就是不可抗力因素:

– 不可预见

– 不可阻止

按照这条规定,我们租客,在这种特殊的弱势的情况下,是非常有理由和房东谈判,要求给予便利,虽然没有法律固定可以减免掉租金,但是完全可以争取推迟完成支付租金的义务,总结上述,我们的建议:

1. 主动与房东取得联系,争取得到房东的认可,全免租金。

2. 如果房东不能接受全免疫情期间租金的话,我们应该申请部分减免租金。

3. 如果还是不行的话,我们完全可以有理由要求推迟支付租金,这也是最后底线。


无论如何,房东不管给出什么样的决定,大家不要互相做比较,也不要因为别的房东爽快,我的房东抠门而愤愤不平,每个人的情况不一样,要换位思考,有可能你的房东也在等着租金度日。

只要我们知道我们的权利,法律上针对这种突发的严重的情况,给予我们的REBUS SIC STANDIBUS申请重新审查合同经济条款的权利,我们就可以在适当的时候,向房东书面申请重新商谈合同条款,如果得不到支持,可以起诉法院。


1. 适当的时候书面通知房东,请求重新商谈合同的经济条款


2. 如果最终无法达成协议,最坏的打算是起诉法院,申请法院支持。

疫情期间西班牙房租店租停止支付的法律分析

文章结束之际,我想对大家传达一个放心的信息,最近一段时间,西班牙政府受到社会各协会的压力,要求给予积极,有效的应对措施,其中就包括了最租赁合同的措施,相信未来几天,会有相关的信息出台,未得到房东任何承诺的租客,请不要着急,先等待时日,必有福音传达。

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