西班牙银行拥有大量的闲置房产，这些闲置的房屋，由于价格低廉，成了中国投资者的香饽饽，也因为无人管理，成了西班牙无业游民Okupa群体的必争之地。当这两个群体冲撞在一起，输的，往往是投资者。因为，西班牙是一个可以合法侵占房屋的国家。
侵略者变身合法租客
2015年10月，4名来自贵州的投资者，在巴塞罗那Poblenou比较中心的地段看中了一栋2009年建造的楼房。小楼一共六层，售价刚好够四个家庭申请投资移民。这栋小楼，是BBVA银行从无力偿还贷款的开发商那里扣押回来的。银行根据市值，对房产进行了重新估值，给出的售价非常合适。
这套房产，唯一的不足，就是有三套房被Okupa人群占据了。负责BBVA银行回收房产的房产公司很清楚的告诉四名贵州投资者，大楼里有三套房是被Okupa人群占有居住。当时，负责联络和翻译的中介公司，对四名贵州投资者说：“Okupa人群在西班牙比较常见，他们都是非法侵占房屋，向法院申请，派警察来赶走就可以了。”
4名投资者对价格、房产、地段都非常的满意，当时就决定要购买。对Okupa非法侵占的事情不以为然，毕竟西班牙是一个法制国家，警察都不能私闯民宅，更何况这些非法入侵居住的无业游民！
这个先入为主的“非法侵占”给这四名投资者带来了巨大的隐患！
Okupa强占客，源自西语单词Ocupar，有侵占、占领的意思。将C改写成K，让词面拥有更强烈的感情色彩。Okupa人群，大部分是无业游民，强行撬开空闲房屋的门锁，不管房产主人是谁，鸠占鹊巢，群居其间，“安居乐业”。
西班牙主要大城市都有许多空闲房屋被Okupa强占客占据。被强占的房屋，可能是一栋居民楼里的某套房屋，可能是市区内一栋破旧失修的老楼，也可能是一栋新建但没有卖出去的新楼。Okupa强占客一般都是群居，三五成群的挤在屋子内，不做清洁，不搞卫生，弄得整栋楼都乱糟糟脏兮兮的。
西班牙居民对Okupa强占客也是非常的无奈。在许多居民小区，周围邻居为了防止空闲的房屋被Okupa强占客侵占，会要求房东给大楼楼长一把钥匙，经常到屋子里拉开窗帘，给房子换换空气。最主要的目的还是不要被Okupa强占客盯上。
4名贵州投资者合力买下的小楼，里面就居住着这样的Okupa强占客。大约有10个人，侵占了三套房屋。四名投资者，在移民中介的联络和操作下，顺利和银行签订了买卖协议，并给移民中介支付的高额的中介费。
今年二月份，四名投资者顺利拿到了全家的投资移民签证，准备拖家带口的来到西班牙，在西班牙“安居乐业”。三月，四个家庭的代表一起来到西班牙，计划把大楼的住房打通，简单的改建成一层一户的大套房，并根据新的空间分布重新装修。
要重新改建房屋，就涉及到驱逐那些侵占三套房屋的Okupa强占客们。四名贵州移民找到了原来服务的移民公司，要求移民公司协助向法院申请，把这10个非法侵占住宅的人赶走。
移民公司没有推脱，走正规程序，将房产证、居留等等材料都整理齐全，到法院提出申请，要求法院派警察驱赶这10名非法居住在房屋里的人。
很快，法院就做出了裁定：10名非法居住在里面的Okupa强占客，其中有四个人必须立马离开，另外6个人，属于大楼的租客，新房主不能将其驱赶！
“明明是非法居住，不交一分钱房租，水电也是接大楼的物业，怎么就变成租客了？！！”四名西班牙新移民对法院的裁决非常困惑！
并非所有侵占都是违法的
四个新移民，绕过原来服务的中介公司，聘请了一个西语翻译，找了一个西班牙人的律师楼，带上所有文件，向西班牙律师进行咨询。
西班牙律师审阅了所有材料，拿着房产公证书，问四位投资者：在房产买卖的时候，你们知道这栋大楼里有6个Okupa强占客侵占三套房屋吗？
在签署房产公证书的时候，由于四个人都不懂西语，负责移民的中介公司充当翻译，在公证处，把房产买卖公证书上的内容都翻译给投资者听。其中，的确是特别强调了，这个大楼里有6个Okupa强占客侵占着房屋。具体是10个人还是10多个人，大家并不清楚。当时，中介公司是说有OKUPA强占客占着三套房屋，四名贵州移民对公证员表示接受。
在当时，移民中介说：“房产公证书上注明有OKUPA强占客侵占着房屋，是对房产的使用状况进行一个说明。Okupa强占客是非法侵占，可以请警察赶走的。”
这个解释，听起来也是合情合理的，而且，大家都觉得OKUPA强占客非法侵占住宅。房东不在，摸进去住没有问题，房东回来了，把他们赶走是天经地义的！
那问题出在哪里呢？为什么不交房租偷用水电的OKUPA入侵者，突然就变成了大楼的租客呢？
原来，OKUPA从普通意义上看是非法侵占，但西班牙最近几年反对银行回收破产者的房产，支持无家可归的人合理的占用银行的闲置房产。于是，OKUPA侵占房屋就变成了一个虽然没有法律规定合法，却通过各种擦边球，变成一个不违法的行为。
不违法，不等于“合法”！但只要“不违法”，很多法律惩治措施就不能实施。这就是西班牙法律的灰色地带！
OKUPA里的两类人
西班牙的OKUPA人群分为两类。一类是有工作不干无所事事的无业游民，另一类是缺少劳动机会和收入来源的低收入者和贫困家庭。
无所事事的无业游民，具有劳动能力，却不听从政府社保局和政府有关机构提供的低薪就业机会，宁愿靠乞讨和其他方式获取收入来源。住房，就是侵占那些空闲的房屋。一个空闲的房屋，通常会挤上七八个人，这些人并不是不能工作，也不是残疾人，就是一群好吃懒做的人，吃着低保，或者依靠乞讨群居过活。
这个群体，虽然法律上不认为他们是弱势群体，但却是低收入者或者无收入者，这部分人，可以在不扰乱社区治安，影响邻居生活的前提下，侵占银行的空闲房产。
也就是说，这些无业游民，只要侵占银行所有而不是私人所有的空闲房产，就不会遭到警察的驱赶！
一旦银行将这批房产出售给投资者或者家庭，新房东就可以向法院申请，让警察把OKUPA们驱逐到其他地方去。
第二类OKUPA，是低收入者或者贫困家庭。这部分人失业，或者打零工，全家收入不足以维持家庭的生活。他们也会在居住范围内寻找银行的限制房产，将全家都搬进去居住！
第二类OKUPA可以证明他们是有努力找工作的，只是因为实在没有更好的工作机会，失业在家或者入不敷出。这部分人，会先寻找一些银行所有的限制房产，然后撬开大门的锁，全家搬进去之后，到当地政府，把撬锁占来的房屋，作为他们的住家登记地址，将全家的户口都落在这套房屋上。
政府住家登记之后，再到警察局进行备案。说他们全家是低收入家庭，入不敷出，刚好发现一个没有锁的闲置房屋，已经在政府进行住家登记，从今以后，全家几口人就在这套房屋内居住。到警察局备案，也可以防止今后其他OKUPA来抢这套房子，或者来闹事。
一旦进行了住家登记和警署备案，这套房子就“正式”成为这个低收入家庭的了！当然，可以不是一个家庭，而是一个失业找不到工作的个人。
完成两项登记后，这栋本是归银行所有的大楼，就拥有了一个“租客”。虽然不付租金，水电都是接用大楼公共水电，但他们已经是“不违法”的租客了，只是租金水电为零而已。在银行出售这样的房产时，会像所有带租客出售的房产一样，注明房产里有租客，租客拥有购买房产的优先权，如果租客放弃房产购买优先权，新房东，在房产过户第一年内，必须延续原来的房屋租约合同。
四名贵州投资者所购买的BBVA房产，在房产买卖公证书上，注明了有三户家庭6名成员，以OKUPA的方式，居住在大楼的三套房屋内。虽然没有明确说：是带租客出租，但这样的表述，实际意思就是“带租客出售”。
用“尊严”驱赶OKUPA
这栋大楼里的6名OKUPA强占客，一对中年夫妇，两对年轻小情侣，都在劳动就业中心进行了登记，劳动就业中心提供的所有工作机会都会去做，他们的报税收入人均不足400欧元。他们在当地政府进行了住家登记，在警察局也有备案，所以，他们算是大楼里的“合法”租客。
“那能否向他们征收房租呢？”四位投资者希望通过提高房租的方式迫使他们离开。
律师的答复令他们大失所望！
6名OKUPA强占客在政府以OKUPA的身份进行了住家登记，证明自己本身就是低收入群体。新房东可以在过户房产后一年，修改租约合同，提高租金。但政府保护低收入群体，租客有权向法院提出申请，最多只能拿出收入的三分之一来支付房租。如果支付房租之后剩下的钱不足以生活，就可以申请免房租。
四位新移民只能对西班牙保护弱势群体的法律表示咋舌，对于大楼里的“合法”OKUPA通过法律手段驱逐是没有指望了，只能通过其他途径来减少损失。
这家西班牙律师事务所建议四名投资者与居住其中的OKUPA签署一个协议，并到公证处公证。协议内容是：如果居住其中的OKUPA强占客人均收入超过了西班牙最低工资标准620欧，就要缴纳每月400欧元的房租。同时要求“合法侵占”的六个人，不得以任何名义收留其他的OKUPA强占客。条款里，还有一系列其他的规定。
律师之所以这么建议，是可以给Okupa 强占客一个心理约束。这些希望能够合法“侵占”的人或家庭，还是需要保留一点尊严的。在签署这些协议之后，多半会通过Okupa机构寻找其他的银行所有闲置房屋。
上周四，3月31日，四位新移民已经通过翻译和居住其中的OKUPA强占客进行了沟通。起初，居住其中的人还是非常抵触的，但在警察的陪同下，律师出示了法院的裁决书，口气立即变得缓和。4名违法的OKUPA强占客已经离开了，剩下的6名，并没有任何要搬出去的意思。
OKUPA拥有严密的组织网络
记者采访了负责这个案子的律师，对关于OKUPA的情况进行了更深一步的了解。
据这名律师介绍，西班牙每个城市都有许多OKUPA强占客的组织，甚至有基金会，通过谷歌用OKUPA做关键词进行搜索，有很多“官方机构”和组织，专门服务这些Okupa强占客。有些大牌的律师事务所会给这些组织提供免费的法律咨询。在一些专业的网页中，甚至提到如何对付房产公司和投资者的驱逐和骚扰。
巴塞罗那就有十多个比较大的强占客组织，都有自己的网站，根据区分有分布，最大的两个组织，甚至每四条街道，就有一个联络点。他们有自己的房源信息系统，他们有人专门寻找银行回收的限制房产。需要住房的强占客，只需要找到组织，就能很快落实一套住房。而且都是配套服务：撬锁，接大楼的水电，住家登记，警察局备案等等，都是熟门熟路。
根据西班牙目前的一些打擦边球的法令，就算是银行的闲置房产，也不能撬锁而入。所以，如何不破坏门锁的情况下打开大门，很重要。
登记之后，如果大楼里有其他住户，水电只能接大楼的公用水电系统，不能借用邻居的。接用邻居的是违法的，但接用大楼的则不违法。大楼午夜可以因为有OKUPA居住，向政府有关部门申请减免部分物业费。
OKUPA要“合法化”，不能是好地段和好区分，比较繁华繁荣的地段房产，一旦银行找到买家，法院一般会要求“合法”强占客搬到近郊或者不繁华的地段房屋去。同时，合法化的OKUPA强占客，必须听从政府的工作安排，不能拒绝任何工作机会。
不合法的OKUPA通常会与合法的OKUPA混住在一起。所以，有OKUPA的房屋，不能想当然的把他们全部赶走。
记者上网查阅了许多关于OKUPA强占客的资料，这个被认为是“非法侵占”的群体拥有数量极为庞大的组织，许多律师楼、公益组织都在后面支持他们。或许，我们看到的只是一些脏兮兮无所事事的OKUPA强占客，更多的，还是一些挣扎在社会底层的低收入者，尤其是一些低收入多人口家庭。
对于中国投资者来说，银行房产，开发商的闲置房产，在购买之前，一定要调查清楚是否有被OKUPA占用，是否有合法登记了的OKUPA在里面。
